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Alexandre DJIRIKIAN

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 Alexandre Djirikian. Site perso. Travaux universitaires. Le Marais à Paris. Mixité sociale. Logement social

 

 

La gentrification du Marais à Paris (2004)

La mixité sociale : pratiques et représentations (2005)

Un label XXe s. pour le logement social d'Ile-de-France (2006-

Les logements privés vacants en France (2007)


 

Télécharger : La gentrification du Marais La gentrification du Marais à Paris : 40 ans d'évolution de la population et des logements. 8,0 Mo à télécharger, 265 pages

 

Mémoire de Master 1 (2004) sous la direction de Martine Berger et Yvan Chauviré (CNRS/Ladyss)

Univeristé Paris I Panthéon-Sorbonne

 

            Résumé / Summary

Le Marais est un des quartiers de Paris qui s’est le plus embourgeoisé. Depuis les années 60, la population et les logements de ce quartier ancien et central ont changé de manière radicale, si bien que l’on peut parler de processus de gentrification. Les classes populaires ont fait place aux classes moyennes et supérieures, tandis que le parc de logements anciens et dégradés a fait l’objet de rénovations et de réhabilitations, générant ainsi des disparités socio-spatiales au sein de ces 3e et 4e arrondissements. Le processus de gentrification s’avère être plus complexe que de nombreux auteurs anglo-saxons ne le prétendent. On observe plusieurs phénomènes de concurrences entre différents types de ménages pour divers parcs de logements. L’antériorité du processus de gentrification du Marais nous autorise à distinguer des étapes (vagues d’arrivées de différents gentrifieurs, rôles des pouvoirs publics), et à souligner l’évolution récente de la gestion politique locale et de la représentation de l’espace de ces nouveaux habitants.

The Marais is one of the districts of Paris that became gentrified the most. Since the 60’s, the population and the housing of this historical and central area have changed drastically, as a result of a gentrification process. Lower classes have been replaced by middle and upper-middle classes, while older and run down housing have been renovated and rehabilitated, thus generating social and spatial disparities within these 3rd and 4th arrondissements.The gentrification process turns out to be more complex than many Anglo-Saxon authors wrote. We notice several phenomenons of competition between different types of households for different kind of housings. The anteriority of the gentrification process in the Marais allows us to distinguish several steps (waves of different gentrifiers, involvement of public authorities), and to underline the recent evolution of the local political management and of the space representation by these new inhabitants.

           Sommaire

CHAPITRE 1. La gentrification : enjeu d'un concept, manifestations d'un processus

 

1. Qu'est-ce que la gentrification ?

a. un terme anglo-saxon qui cache différentes approches

b. les manifestations spatiales et temporelles de la gentrification

c. la gentrification et sa dynamique sociale

 

2. Le contexte particulier de la gentrification du centre parisien et du Marais

a. le retard de Paris sur les grandes villes anglo-saxonnes

b. évolution du Marais depuis l'époque moderne

 

CHAPITRE 2. Evolution d'ensemble de la population et des logements du Marais

 

1. La population du Marais et son évolution globale

a. évolution démographique générale et gentrification

b. structure par âge et structure des ménages

c. l'évolution socioprofessionnelle des habitants

d. populations étrangères et gentrification

 

2. Les logements du Marais et leur évolution globale

a. l'ancienneté des logements et leur confort

b. la taille des logements

c. les types des logements

d. les statuts d'occupation des logements

 

CHAPITRE 3. La gentrification : phénomène sélectif de concurrence

 

1. Quel parc de logement est propice à la gentrification ?

a. gentrification et tailles de logements

b. gentrification et statuts d'occupation

c. gentrification et âges du parc de logements

 

2. Quelle est la population concernée par la gentrification ?

a. quel âge ont les gentrifieurs ?

b. quels types de ménages sont les gentrifieurs ?

c. origines géographiques et lieux de travail des gentrifieurs

 

CHAPITRE 4. Le Marais des territoires : la gentrification productrice de diversité interne et d'enjeux de pouvoirs

 

1. De l'hétérogénéité spatiale du Marais

a. le Marais du patrimoine et le Marais du nord-est

b. le Marais des communautés

 

2. Le Marais : enjeu d'appropriation pour les gentrifieurs

a. Gentrification et politique locale

b. Représentations et pratiques sociospatiales des gentrifieurs

 

 

             Introduction et méthodologie

Le quartier du Marais, à Paris, est l’archétype du quartier urbain central qui s’est embourgeoisé. De nombreuses études se sont déjà appliquées à décrire cet embourgeoisement (Chatelain, 1967 ; Coquery, 1967 ; Miscopein, 1970 ; Royer, 1979 ; Lajeunie, 1983 ; Babelon, 1987 ; Engels, 1991 ; CREPIF, 1997 ; Faure, 1997). Mais ces études ne sont pas réce,tes, et pour les dernières d'entre elles, aucune analyse précise n’a été menée. Voilà pourquoi nous avons entrepris de mettre à jour ces travaux, en les enrichissant des dernières évolutions, et surtout de nouvelles problématiques.

En effet, il ne s’agit pas seulement ici d’actualiser les recherches précédentes. De nouveaux outils conceptuels et de nouvelles disponibilités concernant les données statistiques constituent des matériaux intéressants pour enrichir l’analyse.

Le concept de gentrification développé dans le monde anglo-saxon fait son apparition en France. Il offre un nouveau regard sur les changements sociaux et spatiaux du centre-ville, en y ajoutant une coloration culturelle et politique. La gentrification se définirait comme ceci : processus par lequel un quartier de centre-ville voit ses catégories populaires progressivement remplacées par des catégories plus aisées, jusqu’à ce que ces dernières deviennent majoritaires. Le Marais semble donc correspondre à cette définition. Le terme embourgeoisement s’est édulcoré avec le temps, et les nouvelles problématiques sur les bouleversements de la ville centre sont aujourd’hui réunies dans le concept de gentrification. Le Marais n’a quasiment jamais fait l’objet d’une étude à travers le prisme de ce concept de gentrification. Pourtant, le concept a été forgé en 1964, alors même que la population et les logements du Marais commençaient à se modifier. Le recul que nous offre aujourd’hui l’antériorité du processus de gentrification dans le Marais est fondamental pour comprendre ce que deviennent (et peuvent devenir) les manifestations de la gentrification comme processus de division socio-spatiale, mais aussi pour comprendre ce que devient (et peut devenir) le Marais après tant d’années de changements.

D’autre part, l’accessibilité aux données nous autorise une étude approfondie du processus. A l’aide notamment des fichiers-détail, il est possible de croiser pour un même ménage différentes variables, telles que les variables démographiques et celles sur les caractéristiques du parc de logements. Car la gentrification n’est autre qu’un processus qui remplace des populations par d’autres dans divers parcs de logements. Il devient donc intéressant de profiter de ces données pour montrer l’évolution des habitants et des logements.

Si la gentrification s'accompagne d'un processus de division socio-spatiale en centre-ville, de quelle manière s’exprime-t-il dans le Marais ? Et en quoi le Marais a-t-il connu une concurrence entre différents groupes sociaux pour l’accès au parc de logements ? Quels sont ces groupes ? Quels sont les caractéristiques de ce parc ? Comment la gentrification a-t-elle modifié l’espace social, l’espace politique et l’espace vécu des habitants ? Nous tenterons de répondre à ces questions en quatre temps.

Nous analyserons dans un premier chapitre ce concept de gentrification et ce qu’il implique dans ces manifestations, en nous efforçant de faire ressortir l’originalité de Paris et du Marais. Puis, dans un deuxième chapitre, nous pourrons nous concentrer sur l’étude du processus dans le Marais en interprétant les données de l’INSEE sur la population et les logements, à l’échelle de l’ensemble du Marais, mais aussi à une échelle plus fine. Ceci nous permettra dans un troisième chapitre de croiser les données de populations et de logements afin de montrer que la gentrification est un phénomène sélectif de concurrence entre différents groupes sociaux, pour différents parcs de logements. Enfin, en dernier chapitre, nous insisterons sur les conséquences spatiales et politiques de la gentrification. Le processus semble en effet morceler l’espace sociologique, celui des représentations des habitants, et celui des modes de contrôle et d’appropriation par les habitants.

Nous nous sommes appuyés essentiellement sur les données communiquées par l’INSEE, celles des recensements généraux de population (RGP), sous la forme de tableaux résumés (tableaux « profils », tableaux « analyse », à l’échelle la plus fine possible), ou sous la forme de « fichiers-détail » (détail des caractéristiques de chaque ménage). Nous avons aussi mené quelques entretiens, notamment avec des associations ou des conseils de quartiers, mais aussi avec un agent immobilier qui a travaillé dans le Marais.

L’espace étudié, pour des raisons de facilité statistique, correspondra dans la mesure du possible aux quartiers 9 à 15 de Paris, c’est-à-dire aux 3e et 4e arrondissements sans la partie orientale de l’Ile de la Cité et sans l’Ile Saint-Louis. Le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur du Marais n’a pas été retenu car les données à l’îlot sont difficiles à obtenir, et ne sont disponibles que pour les recensements antérieurs à 1990.

 

             Conclusions

  • Conclusions d'ordre épistémologique et méthodologique sur la gentrification

- le terme d'embourgeoisement ne décrit pas le même processus que le concept de gentrification, même si les deux sont souvent confondus dans les publications et les médias français. La gentrification concerne plus spécifiquement les transformations sociologiques affectant les centres-villes depuis l'après guerre (le terme d'embourgeoisement est plus large, sans référence à une époque particulière, ni à un territoire particulier). La gentrification s'explique par la rencontre entre une offre de logements bien situées et sous-évalués (parce qu'en mauvais état le plus souvent) et une demande d'une nouvelle classe moyenne montante, le plus souvent jeune, au capital plus culturel qu'économique. Par ailleurs, la gentrification est un phénomène qui est rendu possible lorsque le parc de logements d'un quartier est quasi exclusivement privé (détenu par des particuliers), car susceptible de connaître des changements de propriété (mises en copropriété), d'occupation (location/propriété occupante), des transformations structurelles (fusions de logements) beaucoup plus rapides que lorsqu'il s'agit d'un parc social dont le peuplement, la propriété et la structure sont parfaitement contrôlés par la puissance publique, et sont peu soumis aux pressions du marché immobilier.

- la gentrification doit toujours s'analyser à différentes échelles (de l'immeuble jusqu'à la ville entière), afin de mettre en valeur les différentes composantes du processus (explications locales et plus globales). C'est en croisant ces différentes composantes que l'on peut parvenir à décrire pleinement la gentrification. A l'échelle de l'immeuble ou de l'îlot on peut expliquer la gentrification par la qualité sous-exploitée des logements (et de ces commerces) : leur taille, leur état, leur intérêt architectural, eu égard à leur ancienneté sont des facteurs essentiels du développement du processus. A l'échelle du quartier (quelques îlots, jusqu'à l'arrondissement pour Paris) on peut expliquer la gentrification par l'intervention étatique ou municipale en terme d'encouragement au renouvellement urbain (sous différentes formes : plan de sauvegarde et de mise en valeur pour le cas du Marais, subventions à la réhabilitation, politique de démolition-reconstruction...), mais on peut l'expliquer aussi à cette échelle par la situation du quartier dans la ville (en terme d'accessibilité au réseau de transports mais aussi aux emplois qualifiés - attrait du quartier pour les classes moyennes supérieures - ou non qualifiés - rejet du quartier pour les classes inférieures ; en terme de centralité, de proximité géographique avec des quartiers traditionnellement plus bourgeois, etc.) Enfin, la gentrification doit s'analyser à l'échelle globale (nationale et internationale), dans le contexte actuel de mondialisation et de concurrence entre les villes : la taille de la ville et sa situation dans la hiérarchie urbaine nationale (capitale, ville moyenne...), son intégration dans le dynamisme économique national, son dynamisme démographique, politique ont une incidence sur l'attrait de la ville, notamment auprès de ces nouvelles classes moyennes. Les caractéristiques nationales jouent aussi : apparition plus ou moins forte de cette nouvelle classe moyenne, traditions en matières de politiques de réhabilitation ou de rénovation pouvant accélérer ou ralentir la gentrification, etc. A une échelle internationalse, l'intégration de la ville (et du pays) dans la mondialisation, dans l'économie mondialisée, est aussi un facteur important dans l'attrait auprès de jeunes cadres venant de pays occidentaux et participant de la gentrification et dans l'essor d'emplois de la nouvelle économie depuis les années 70 (services et conseils aux entreprises, finance, marketing, communication, publicité, tourisme, etc.)

- la gentrification doit aussi s'analyser en terme de rythmes de diffusion.  D'abord concentré à quelques îlots, le processus a concerné dans les années 70 des quartiers entiers, pour s'étendre a l'ensemble du centre-ville dans les années 80 et concerner la ville entière dès les années 90. On parle même aujourd'hui (depuis les années 2000) de gentrification pour les communes limitrophes de Paris (l'exemple le plus notable est sans doute celui du Bas-Montreuil). Cette diffusion spatio-temporelle se constate aussi à l'échelle planétaire : la gentrification est apparue dès les années 50 dans les capitales du monde anglo-saxon, a touché l'ensemble des capitales  puis de très nombreuses villes du monde occidentale (années 80), dès les années 90 elle apparaît même dans certaines métropoles du Tiers-monde. Ainsi le processus de gentrification est avancé voire achevé dans les très grandes villes des pays développés, alors qu'il n'en est qu'à ses débuts dans des capitales du Tiers-monde. Le processus de gentrification a commencé lentement dans les années 60-70, pour s'accélerer nettement dans les années 80 (phase de développement la plus rapide, en raison en partie de la libéralisation et de l'intégration accélérée dans la mondialisation des grands pays occidentaux). Le début des années 90 marque un pas, avec quelques années de ralentissement économique dans le monde développé. Mais dès la fin des années 90, et jusqu'à aujourd'hui, la gentrification a repris un rythme de diffusion rapide. La gentrification, dans ses rythmes de diffusion spatio-temporelle intra-urbaine et inter-urbaine, est inextricablement liée à l'essor économique des Trente Glorieuses (montée des nouvelles classes moyennes au capital plus culturel qu'économique) mais aussi après 1975 avec le développement d'une économie globalisée dominée par le secteur privée (arrivée des les années 80 et surtout 90 de cadres d'entreprises privées dans les centres-villes).

  • Conclusions sur la gentrification du Marais

- Gentrification ne signifie pas, dans un premier temps au moins, regain démographique d'un centre en crise. L'hémorragie démographique est accentuée dans les premières années de la gentrification (jusqu'aux années 80), tandis que par la suite, elle s'estompe pour aboutir à une croissance démographique qui reste faible, même encore aujourd'hui.

- La gentrification du Marais n'a pas consisté en un remplacement des familles populaires par des ménages de cadres célibataires ou de couples biactifs aisés sans enfant, comme on l'imagine souvent. D'une part, les familles étaient largement minoritaires même dans les années 50-60 au cœur de Paris. D'autre part, les ménages de couples biactifs sans enfant ont plutôt eu tendance à baisser depuis les années 70, et sont restées à peu près aussi nombreuses que les couples biactifs avec enfant(s), ou que les couples d'inactifs avec enfant(s). Enfin, s'il faut parler de remplacement d'un type de ménages par un autre, il s'agit plutôt du remplacement de ménages de personnes âgées (notamment de femmes de 60 à 85 ans vivant seules) par des ménages de jeunes célibataires vivant eux aussi seuls (aussi bien des hommes que des femmes, âgés de 25 à 35 ans).

- La transformation sociologique du Marais s'est faite en 3 grandes phases :

La première, du milieu des années 50 jusqu'au milieu des années 60, est la phase d'enclenchement du processus. Elle se caractérise par le départ en masse des artisans et commerçants vivant et, en grande partie, travaillant dans le Marais. Le nombre d'ouvriers commence à peine à baisser, et les classes moyennes ou supérieures tardent à venir s'y installer.

La deuxième phase, du milieu des années 60 jusqu'aux années 80, est celle du développement de la gentrification. Elle se caractérise par la baisse importante du nombre d'ouvriers (et de la poursuite de celle des artisans et commerçants) et la montée en puissance des classes moyennes, plutôt issues des professions intermédiaires, des cadres de la fonction publique et des professions intellectuelles ou artistiques. Ces populations, issues de la nouvelle classe moyenne émergente, sont essentiellement de la génération du baby-boom. Cette génération restera dans le Marais, certains achèteront leur logement dans les années 80, mais la majorité restera en location. C'est aussi durant cette phase que des disparités socio-spatiales se mettent en place dans les 3e-4e arrondissements : la gentrification se développe plus rapidement dans le centre et le sud du Marais en raison des rénovations et des réhabilitations encouragées par l'Etat ou la ville de Paris, tandis que le Nord-Ouest et le Nord-Est du Marais tardent à se gentrifier du fait notamment de l'arrivée de populations immigrées.

A partir des années 80 le Marais devient un quartier plus bourgeois que la moyenne parisienne. Après l'achèvement de la gare de Châtelet - les Halles et l'inauguration du centre G. Pompidou, le quartier connaît un regain de centralité et de dynamisme culturel. C'est à partir de cette période que la communité gay y élit domicile. Les cadres d'entreprise prennent peu à peu le pas sur les professions intermédaires, ou les cadres de la fonction publique et les professions intellectuelles ou artistiques, pour représenter un actif du Marais sur 4 au début du XXIe siècle (catégorie la plus nombreuse). Ces cadres du secteur privé achetent parfois, louent souvent, mais ne restent pas dans le quartier. Durant cette dernière phase la gentrification atteint un stade avancé.

- La gentrification du Marais s'est d'abord manifestée dans les logements les plus anciens (d'avant le XIXe siècle), c'est-à-dire ceux qui étaient les plus dégradés, et ceux qui sont au cœur même du Marais, là aussi où les hôtels particuliers sont les plus nombreux. Ces logements de petits taille ont le plus été réhabilités, agrandis, mis aux normes et équipés, lors de ventes à la découpe, mais aussi beaucoup par les nouveaux propriétaires eux-mêmes. La gentrification est aussi apparue dans les nouvelles constructions (des années 50 à 80) qui ont remplacé des logements insalubres et qui ont accueilli des populations plus aisées. La gentrification du Marais est caractérisée par le développement de la copropriété (et de la propriété occupante), au détriment de la monopriété (et de la location). Les hôtels meublés ont quasiment disparu alors qu'ils faisaient il y a encore quelques dizaines d'années la réputation du Marais.

- Différents types de ménages et de catégories sociales se trouvent en concurrence pour divers parcs de logement, notamment suivant la taille de ces derniers. Les grands logements (rares dans le Marais) ont été investis par des retraités aisés plus encore que par des actifs aisés, tandis que les petits logements ont vu l'arrivée massive d'étudiants ou de jeunes diplômés entrant sur le marché du travail, remplaçant les ouvriers d'antan. Les logements de taille intermédiaires, plus composites de par leur population, ont vu à la fois l'arrivée des professions intermédiaires et des cadres du public comme du privé. Ainsi, la gentrification du Marais n'est pas le fait exclusif des jeunes cadres dynamiques, ou des "bobos" (bourgeois-bohèmes) : elle est beaucoup plus diversifiée qu'on ne l'imagine généralement.

- Le rôle des différentes communautés du Marais est à prendre en compte dans la dynamique du processus. Si la communauté gay a sans doute été un moteur de la gentrification, la communauté juive (et les arrivées récentes de juifs d'Afrique du Nord, en plein cœur du Marais) et la communauté chinoise (caractérisée par son commerce de gros import/export au nord-ouest du Marais) s'avèrent plutôt être des freins.

- L'arrivée de nouvelles populations constitue un bouleversement dans les enjeux politiques locaux d'appropriation du quartier. Ces nouvelles classes moyennes, en s'investissant dans des structures associatives de défense de quartier, dans les conseils de quartiers et par leur vote politique plutôt au centre-gauche (en général Vert) tentent de se faire entendre dans leur nouveau quartier et de faire pencher les politiques à leur avantage, tirant ainsi les ficelles de la démocatie locale et participative. Ainsi, les inversions de tendance du vote des habitants du Marais (en particulier du 3e arrondissement), révèlent bien l'interdépendance nouvelle qu'il existe entre cette nouvelle classe moyenne en mal de reconnaissance politique et sociale.

 

 

Télécharger : Mixité sociale pratiques et représentations La mixité sociale : pratiques et représentations en France. 0,2 Mo à télécharger, 23 pages 

 

Dossier réalisé dans le cadre du cours "Histoire des théories de l'Urbanisme" énagement, 2005, Université Paris I.

 

           Sommaire

 

1. La mixité sociale dans les pratiques politiques

a. Un thème plus ancien qu'on ne l'imagine

b. Les définitions et les dispositions de la mixité sociale mises en oeuvre par les politiques

c. Les limites de l'action publique

 

2. La mixité sociale en question

a. La mixité sociale est-elle souhaitable ?

b. La mixité sociale est-elle réalisable ?

 

3. La mixité sociale inscrite dans l'imaginaire français

a. La position des partis politiques sur la mixité sociale

b. Les représentations de la mixité sociale de la population

c. Un discours dominant pour appuyer un idéal républicain

  

 

 

Télécharger : Historique de la construction des logements sociaux 1954-1973 Historique de la construction du logement social de 1954 à 1973. 6,7 Mo à télécharger, 174 pages

 

Atelier de DESS Urbanisme et Aménagement, 2006, Université Paris I.

Commande de la Direction Régionale des Affaires Culturelles d'Ile-de-France.

Objectif : mise en place d'un label croisant différents critères de qualité urbaine et architecturale, pour le logement social d'Ile-de-France construit entre 1954 et 1973.

Cette étude a été réalisée en collaboration avec Coline Brès, Mathilde Bachelet et Laetitia Lot.

 

           Sommaire

 

1. Doctrines urbaines et architecturales

a. Les mouvements artistiques inspirateurs des CIAM

b. Le mouvement moderne

c. Les évolutions du mouvement moderne dès les années 60

 

2. Contexte économique et social

a. Un contexte de prospérité économique très favorable à une construction de masse de logements

b. Le contexte démographique et social

 

3. Le consensus autour des grands ensembles

a. Un consensus fort avant 1958

b. Le temps des divergences (1958-1969)

c. Vers un compromis ?

 

4. Contexte réglementaire et institutionnel

a. L'organisation d'une politique active de construction de logements sociaux

b. Une planification centrale qui contribue à l'uniformisation des territoires

c. Vers une responsabilisation des acteurs locaux pour diversifier les logements sociaux

 

5. Le financement du logement social de 1953 à 1973

a. Le financement public du logement de la fin des années 40 à 1963

b. 1963-1972 : la mise en place d'un système privé de financement du logement

c. Les années 70 et la refonte du système de financement du logement

 

6. Techniques de construction des logements sociaux

a. Les structures des grands ensembles

b. Les matériaux utilisés

c. Les procédés utilisés

d. Quelques opérations emblématiques et les grands noms liés à des techniques innovantes

 

7. Conception et confort intérieurs des logements

a. La "cellule logement"

b. Les influences de la pensée moderne sur la conception intérieure des logements sociaux

c. La normalisation de la taille des logements : avantage ou inconvénient ?

d. Les plans intérieurs des logements : s'adapter au confort ou s'adapter à la construction de masse

 

8. Statistiques sur la construction des logements sociaux de 1954 à 1973

a. La part du logement social dans la construction de logements

b. Les rythmes de construction de logements sociaux de 1954 à 1973

c. La taille des opérations et des bâtiments : la place des grands ensembles

 

 

 

 

Télécharger : Logements privés vacants Les logements privés vacants en France : enjeux opérationnels d'une remise sur le marché. 1,0 Mo à télécharger, 64 pages

 

Rapport de stage de Master 2 pro d'Urbanisme et Aménagement, 2007, Université Paris I. Inspiré de l'étude visant à définir la mise en place d'un dispositif de mobilisation des logements privés vacants, pour le Conseil Général du Nord.

 

           Sommaire

 

Introduction. Le logement vacant : un des boucs émissaires de la crise du logement

 

1. Identifier les problèmes : repérer et caractériser les logements vacants.

a. Logements vacants et logements disponibles

b. Des sources statistiques imparfaites mais complémentaires

 

2. Trouver les solutions : Acteurs et outils opérationnels.

a. Dans quels projets politiques s'inscrit la lutte contre les logements vacants ?

b. Le cadre réglementaire : présentation des dispositifs existants

 

3. Trouver les solutions : Quel dispositif de remise sur le marché des logements vacants ?

a. Le choix du dispositif incitatif : quelles aides et quels moyens pour solliciter les propriétaires ?

b. Le cadre géographique d'intervention

c. La communication

 

Conclusion. Une politique publique à perfectionner.

Annexe.